Kajian Strategis Bisnis Hotel di Suatu Daerah

Pada tulisan tulisan kami sebelumnya sejak tahun 2010 dan tahun 2011 tentang analisa bisnis hotel di tahun-tahun tersebut dimana semua analisa kami tentang prospek usaha hotel hampir mendekati kebenaran. Pada awal tahun 2012 ini dimana banyak sekali hotel-hotel berdiri dan bermunculan di berbagai kota maupun daerah dengan berbagai type, merek,golongan hotel dll. semua mengindikasikan pertumbuhan usaha hotel yang meningkat, bahkan beberapa media masa bisnis di tanah air banyak sekali yang mengulas tentang bisnis hotel dari kelas guest house, budget hotel,dll.  hampir semua memberikan ulasan positif tentang bisnis hotel.

Hampir sebagian besar pengusaha hotel atau pemilik hotel melibatkan pihak perbankan atau investor pada saat pembangunan hotelnya, dan salah satu hal yang pasti di minta oleh pihak perbankan maupun investor sebelum mereka melakukan pendanaan usaha hotel adalah study kelayakan  atau feasibility study usaha hotel tersebut. Hal ini penting mengingat apabila ditinjau dari aspek finansial ternyata usaha tersebeut tidak layak maka sangat mungkin tidak ada pihak perbankan maupun investor yang mau mengucurkan dananya.

Pada tahun 2012 ini, dimana tingkat persaingan usaha hotel sudah mulai cukup ketat dengan harga perolehan tanah di beberapa daerah sudah mulai cukup tinggi diatas angka kewajaran, maka bagi anda calon pengusaha hotel harus mulai berhati-hati. Apabila anda saat ini akan memulai usaha hotel dikota  atau daerah anda maka ada baiknya anda berkonsultasi dengan beberapa  pihak konsultan hotel dan lakukan perbandingan.

Salah satu kebiasaan yang sering terjadi di masyarakat kita sejak dahulu hingga sekarang ini adalah tradisi ikut-ikutan. Apabila anda berkunjung ke suatu kota dan beberapa kali mendapati hotel-hotel di kota tersebut selalu ramai dan penuh pengunjung, satu hal yang terlintas dalam benak anda adalah bahwa bisnis hotel di kota tersebut pasti bagus dan menguntungkan. Apakah memang demikian?

Berdasarkan hasil kajian strategis kami, atas permintaan salah satu calon pengusaha hotel tentang prospek usaha hotel di suatu kota mendapati suatu kenyataan yang sebaliknya. Hasil penelitian kami mendapati bahwa rata – rata tingkat huni kamar hotel di kota tersebut cukup tinggi yaitu diatas 70% per tahun. Namun karena satu dan lain hal yang juga ikut mempengaruhi profitabilitas usaha hotel ini maka dari sudut pandang finansial usaha hotel di kota tersebut tidak layak dan akhirnya calon pengusaha hotel memutuskan untuk mencari prospek yang lebih layak di daerah lain.

Jadi, apabila anda calon pemilik usaha hotel di tahun 2012 ini, sebaiknya anda lebih berhati-hati dan akan lebih baik anda melakukan kajian strategis terlebih dahulu  sehingga keputusan anda untuk berbisnis hotel tidak akan sia-sia dan kerugian besar dapat dihindari.

Dan apabila anda membutuhkan asistensi kami untuk melakukan kajian strategis seperti tersebut diatas, silahkan menghubungi kami di 0812-1364-3814  kami akan dengan senang hati membantu anda.

Pentingnya R.A.B & FS untuk Pengajuan Kredit Investasi Hotel

Dalam memulai bisnis hotel, banyak pengusaha hotel  yang memulainya hanya dengan memiliki sebidang tanah berikut permodalan yang tidak begitu besar.

Untuk mewujudkan mimpi memiliki sebuah hotel pada sebidang tanah tersebut, dibutuhkan bantuan permodalan dari pihak lain seperti pihak perbankan atau investor dimana dalam pengajuan kredit ke pihak perbankan atau investor, calon pemilik hotel harus sudah memiliki Rencana Anggaran Biaya atau R.A.B pembangunan hotel serta Studi Kelayakan usaha Hotel atau Hotel Feasibility Study (FS ).

R.A.B  di buat oleh konsultan perencana atau arsitek yang hasil output pekerjaannya adalah blue print design hotel lengkap dengan Rencana Anggaran Biaya secara detail sehingga calon pemilik hotel, pihak perbankan atau investor tahu berapa dana yang dibutuhkan untuk pembangunan hotel tersebut.

FS dibuat salah satunya oleh konsultan hotel seperti kami, karena kami mengetahui secara detail berbagai aspek operational, aspek pasar, aspek financial dan managemen hotel secara menyeluruh. FS dibutuhkan karena pihak perbankan atau investor perlu suatu keyakinan bahwa dana yang akan mereka kucurkan melalui kredit investasi ini aman dan dapat kembali tepat waktu.

Ada 2 (dua) aspek penting dalam studi kelayakan yaitu:

1. Aspek Pasar

Studi kelayakan menggali secara mendalam melalui investigasi lapangan tentang kekuatan pasar atau market demand akan produk hotel di suatu wilayah tertentu.

2. Aspek Finance

Suatu hitungan yang detail dan komprehensive  tentang rencana cash flow usaha hotel apabila hotel ini kelak jadi beroperasi. Melalui analisa cash flow ini, pihak perbankan atau investor dapat melihat kemampuan debitur untuk mengembalikan pinjaman berikut bunganya.

Demikian yang dapat kami sampaikan melalui tulisan singkat ini, kami sadar bahwa sedikit yang kami ketahui pasti sangat bermanfaat bagi yang tidak mengetahuinya sama sekali. Dan apabila anda membutuhkan asistensi kami dalam hal pembangunan hotel, silahkan menghubungi kami dan kami akan dengan senang hati membantu anda.KN Hotels Management

Langkah Memulai Bisnis Hotel


Bisnis hotel adalah bisnis yang sangat menguntungkan dan sustainable atau bertahan lama. Salah satu hal yang pasti dari memiliki bisnis hotel adalah mendapatkan nilai jual property hotel anda yang jauh lebih tinggi dari modal yang anda keluarkan pada saat pembangunannya, bahkan apabila hotel anda selalu ramai dikunjungi tamu dengan tingkat huni yang tinggi maka nilai hotel anda akan berlipat lipat. Disinilah kuncinya mengapa pengusaha yang sudah memiliki satu hotel akan dalam waktu yang tidak terlalu lama memiliki hotel baru yang lain.

Berbeda dengan bisnis lain, kesuksesan bisnis hotel dikarenakan para pemilik maupun pengelola hotel lebih banyak menitikberatkan kepada faktor SDM sebagai pelaksana. Sudah banyak slogan perusahaan besar pengelola hotel yang menyatakan bahwa bisnis hotel adalah mengenai bagaimana menyenangkan para tamu dan untuk dapat menyenangkan para tamu maka para karyawan yang bekerja di suatu hotel haruslah merasa senang terlebih dahulu, dan bagaimana untuk membuat karyawan senang, tentu banyak caranya.

Selain itu, faktor lokasi , faktor harga, faktor kebersihan dan kenyamanan, faktor fleksibilitas juga memegang peranan yang sangat penting terdadap kesuksesan bisnis ini, sehingga bagi anda yang berencana memulai business hotel dapat mempertimbangkan faktor-faktor diatas.

Memulai bisnis hotel, secara teknisnya dapat kami jabarkan dalam langkah-langkah dibawah ini:

1. Ide atau Konsep Hotel.

Banyak pemilik hotel atau pengusaha hotel yang sukses memulai bisnis ini dari nol hanya dengan memiliki ide atau konsep cemerlang tentang hotel yang akan dibangunnya.

2. Permodalan
Setelah ide anda cukup menggebu dan anda merasa sangat yakin dengan ide tersebut, maka langkah selanjutnya adalah dengan melihat faktor permodalan anda. Berapa biaya yangdibutuhkan untuk membangun sebuah hotel? Tentu disesuaikan dengan besar kecilnya hotel yang kelak akan anda bangun. Namun apabila permodalannya tidak begitu besar, anda tetap dapat membangun hotel dengan konsep simple atau budget hotel.
Memulai membangun hotel tidak harus anda memiliki modal 100% namun anda bisa memulai dengan menyediakan 40-50% nya saja, selebihnya bisa anda dapatkan dari pinjaman bank. Lebih jauh tentang tata cara membangun hotel dengan pembiayaan perbankan sudah kami buatkan penjabarannya dalam artikel kami yang lain.

3. Penentuan Lokasi

Faktor lokasi sangat menentukan kesuksesan usaha hotel sehingga pemilihan lokasi harus anda lakukan dengan sangat hati-hati. Pada penentuan lokasi ini, anda dapat membeli tanah yang masih kosong atau tanah dengan bangunan yang tidak berfungsi dan dapat anda beli dengan harga yang tidak terlalu tinggi.

4. Buat Studi Kelayakan atau Feasibility Study

Kadangkala kita sangat yakin dengan insting bisnis kita, namun perhitungan cermat dan investigasi mendalam dari sebuah studi kelayakan akan sangat membantu anda. Studi kelayakan dapat memberikan gambaran yang akurat dan detail tentang prospek bisnis hotel anda, jenis hotel anda, berapa jumlah kamar yang harus dibangun, fasilitas apasaja yang perlu dan tidak perlu, berapa harga kamarnya berapa investasinya sampai berapa lama investasi anda akan kembali. Dengan studi kelayakan, anda dapat mencegah terjadinya kerugian besar yang diakibatkan salah dalam merancang hotel anda. Agar Hasil dari Study Kelayakan ini hasilnya murni dan fair, maka sebaiknya Studi Kelayakan dibuat oleh konsultan bisnis hotel yang mengerti betul tentang seluk beluk bisnis hotel.

5. Libatkan Konsultan Hotel 
Dengan melibatkan konsultan hotel, akan banyak mengurangi beban pekerjaan perencanaan hotel anda dan dengan adanya konsultan hotel maka perencanaan detail terhadap rencana operasional hotel dapat dilakukan dengan lebih baik. Adanya konsultan hotel dapat menghemat banyak dana yang disebabkan anda salah beli barang dan peralatan serta salah design yang menyebabkan pembangunan harus dibongkar ulang dikarenakan tidak operation wise.

6. Penentuan Arsitek 
Untuk mendesign hotel agar maksimal dalam pemanfaatan ruang dan agar kontraktor dapat membangun hotel dengan biaya effisien maka dibutuhkan seorang arsitek atau konsultan perencana dalam perencanaan pembangunan hotel anda. Arsitek akan menggambar seluruh arsitektur bangunan, membuat gambar mekanikal & elektrikal serta plumbing sampai membuat rencana anggaran biaya yang dibutuhkan untuk pembangunan hotel anda tersebut. Gambar arsitektur juga dibutuhkan dalam pengurusan IMB hotel anda.

7. Pengurusan Perijinan
Sebelum anda membangun hotel, anda harus mengurus segala perijinannya. Yang paling pertama tentunya adalah izin lokasi karena tanpa izin ini tentu anda tidak dapat mengurus izin-izin yang lain dari pemda setempat. Tentang apa saja perizinan hotel, silahkan lihat pada halaman tentang perizinan hotel disini

8. Penentuan Kontraktor & Konsultan Pengawas

Setelah design arsitektur  hotel anda selesai dan Izin Mendirikan Bangunan didapatkan dari Pemda setempat, maka tahap selanjutnya adalah menentukan siapa yang akan menjadi kontraktor pembangunan hotel anda. untuk menentukan siapa kontraktor pembangunan hotel, dapat dikakukan dengan cara tender atau penunjukan langsung. Selain kontraktor, anda juga harus menentukan siapa yang akan menjadi Konsultan Pengawas atau Konsultan MK yang bertugas mengawasi kontraktor agar proses pembangunan berjalan tepat waktu serta sesuai dengan spesifikasi2 yang dibuat oleh konsultan perencana. Konsultan Pengawas adalah wakil dari Project Owner dalam proses pembangunan hotel.

9. Belanja Kebutuhan Barang dan Perlengkapan Hotel.
Untuk kebutuhan ini, anda dapat melakukannya sendiri, namun dengan adanya konsultan yang membantu anda maka terjadinya salah beli atau harga barang terlalu mahal dapat anda hindari. Barang-barang kebutuhan operasional hotel cukup mahal harganya sehingga terjadinya salah beli akan mengakibatkan investasi yang membengkak.

10. Persiapan Pembukaan Hotel
Apabila sampai tahap nomor 9 anda melakukannya tanpa bantuan Konsultan hotel, maka pada tahap persiapan pembukaan hotel ini, anda benar benar harus menyewa seorang konsultan atau tenaga ahli untuk melakukan rekruitmernt pegawai, pembuatan standar operasional & prosedur, training dll. Untuk kebutuhan ini, anda tidak dapat lakukan sendiri kecuali jika anda memang seorang ahli di bidang manajemen hotel dengan pengalaman yang cukup.

11. Pembukaan Hotel 

Setelah hotel anda dibuka untuk umum, anda akan mengalami masa-masa dimana tidak ada tamu yang datang menginap dihotel anda. Dibutuhkan kerja keras dari tenaga pemasaran untuk dapat menghadirkan tamu ke hotel anda sehingga pada tahap awal ini, anggaran pemasaran harus mendapatkan prioritas utama.

Demikian sekilas yang dapat kami sampaikan tentang tata cara memulai bisnis hotel, kami yakin bahwa memiliki hotel bukanlah monopoli kalangan dengan modal besar, namun dapat dilakukan oleh siapa saja yang memiliki tekad kuat dan ketekukan dalam memulai bisnis ini, ditambah kejelian dalam melihat peluang. Kami sangat senang jika tulisan ini dapat menginspirasi anda untuk memulai berbisnis di bidang perhotelan, terlebih lagi jika anda memanfaatkan jasa kami sebagai konsultan dan pengelolanya.

Salam Hangat,

Rohayadi Supriyatno
Sr. Hotel Consultant/ 0812.1364.3814